Անշարժ գույք ձեռք բերելիս բազմաթիվ հանգամանքներ կան, որոնց առանձնապես անհրաժեշտ է ուշադրություն դարձնել՝ սկսած երկրի տեսնասական վիճակից մինչև բնակարանի և առանձնատան տեղադրությունը՝ կլիմայական տեսանկյունից։
Անշարժ գույքի շուկան՝ որպես տնտեսական բարոմետր
Բացի հասարակության կարևոր պահանջմունք լինելուց անշարժ գույքի շուկան տնտեսական կարևոր չափանիշ է․ այն իրենից ներկայացնում է տնտեսության հարստության հիմնական «պահոցներից» մեկը։ Զարգացող երկրներում որպես կանոն անշարժ գույքի շուկայի արժեքը մի քանի անգամ գերազանցում է ֆինանսական շուկայի և դեպի երկիր հոսող ներդրումների ծավալը։
Անշարժ գույքի շուկան տնտեսության «շարժիչ ուժն» է՝ կապիտալ ստեղծելու հիմնական գործիքը՝ հետագայում նաև հանդիսանալով վարկի/գրավի ապահովագիր։
Համաձայն ՀՀ Կադաստրի տրամադրած տվյալների՝ 2019 երկու կիսամյակներում անշարժ գույքի ձեռքբերման գործարքների թիվն աճել է 14,5%-ով ի համեմատություն 2018 թվականի՝ գրանցելով 186061 պետական գրանցման գործարք
Վերջինս պատկերացնելու համար պետք է հասկանալ, թե տնտեսության իրական հատվածում ներդրումների չափն ինչքանով է կախված գրավադրվող անշարժ գույքից և առհասարական՝ կախված է, թե ոչ։ Հենց այս կախվածությունն է, որ անշարժ գույքի շուկան կապի մեջ է դնում երկրի ֆինանսական համակարգի հետ, միևնույն ժամանակ ազդեցություն կրելով հենց նույն ֆինասական համակարգի փոփոխություններից․ ոլորտում առաջարկի և պահանջարիկի գեներացումը կախված է տնտեսական և ֆինանսական ոլորտների վիճակից։
Սովորաբար անշարժ գույքի շուկայի գնագոյացումները վեկտոր են թելադրում ֆինանսական և բիզնես ցիկլերին՝ իրենցից ներկայացնելով տնտեսական բարոմետր, որը հսկա ինֆորմացիա է տալիս տնտեսական հետագա զարգացումների մասին։
Անշարժ գույքի շուկան 2018-2019-ին
Վերջին երկու տարիներին (2018-2019թթ) անշարժ գույքի շուկան ակտիվ էր՝ գործարքների թվի աճի հետ զուգահեռ գների բարձրացումով։
Ընդ որում գնային աճ նկատվում էր ոչ միայն տների/բնակարանների, այլ հողատարածքների, արտադրական տարածքների, գրասենյակային, անգամ ավտոտնակների հատվածում։ Այսպիսի ակտիվությունը պայմանավորված է եղել մի քանի գործոներով, սակայն հիմնական շարժիչ ուժը ոլորտի փորձագետները համարում են եկամտահարկի վերադարձով պայմանավորված հիփոթեքային վարկավորման ծրագիրը։
Համաձայն ՀՀ Կադաստրի տրամադրած տվյալների՝ 2019 երկու կիսամյակներում անշարժ գույքի ձեռքբերման գործարքների թիվն աճել է 14,5%-ով ի համեմատություն 2018 թվականի՝ գրանցելով 186061 պետական գրանցման գործարք։ Ընդ որում՝ Երևանում գրանցված ակտիվությունը (1.6%) զգալիորեն զիջում է մարզերում գրանցված ակտիվությանը՝ մասնավորապես Արարատի՝ 30,5 % ամենաբարձր ցուցանիշին։
Տեղին է նաև նշել, որ հետաքրքրությունը մեծ է եղել հատկապես նորակառույց շենքերի ու թաղամասերի նկատմամբ՝ պայմանավորված լինելով վերոհիշյալ եկամտահարկի հաշվին վարկի մարման հնարավորությամբ։ 2019-ին Երևանում անշարժ գույքի գնաճ է նկատվել՝ համեմատած 2018-ի վիճակագրական տվյալների հետ՝ գրանցելով 1քմ մակերեսի համար 10,8% աճ։ Գնաճը հիմնականում նկատվել է Աջափնյակում, Արաբկիրում և Կենտրոնում։
Անշարժ գույքի շուկան 2020-ի առաջին կիսամյակում
Կադաստրային գների ինդեքսի ուսումնասիրությունները ցույց են տալիս, որ ընթացիկ տարվա առաջին եռամսյակում, 2019-ի նույն եռամսյակի համեմատ, Երևանում բնակարանների միջին գները 1 քմ-ի դիմաց աճել են 12.1% -ով:
Անշարժ գույքի շուկան ծանրաշարժ է և դանդաղ է արձագանքում ճգնաժամերին։ Ներկա պահին գների էական փոփոխություններ չեն նկատվում, սակայն առքուվաճառքի թվի անկումն արդեն իսկ փաստ է
Սակայն մարտից սկսված Արտակարգ դրությունն ու առողջապահական գլոբալ ճգնաժամը այլ միտումներ են թելադրում։
Անշարժ գույքի շուկան ծանրաշարժ է և դանդաղ է արձագանքում ճգնաժամերին։ Ներկա պահին գների էական փոփոխություններ չեն նկատվում, սակայն առքուվաճառքի թվի անկումն արդեն իսկ փաստ է՝ սկզբում պայմանավորված ինքնամեկուսացմամբ, հետո էլ՝ անորոշության շրջանում կտրուկ որոշումներից խուսափելով։ Այս տարվա մարտին Հայաստանում Հանրապետությունում վաճառվել է 1293 բնակարան՝ 7,7%-ով պակաս, քան անցած տարվա նույն ամսվա ընթացքում։ Երևանում մարտ ամսին գրանցվել է 907 առուվաճառքի գործարք՝ 8.7%-ով պակաս, քան անցած տարվա նույն ամսին։
Ընդհանուր առմամբ չնայած գների հարաբերական ստաբիլությանը՝ ոլորտի պատասխանատուները չեն բացառում առաջիկայում գնանկումները։
Մասնագետների կարծիքով, հնարավոր չէ հստակ կանխատեսումներ անել: Շուկայի զարգացումները կախված են շինարարության տեմպերից և պետության աջակցությունից:
Ինչպես կողմնորոշվել անշարժ գույք գնելիս
Նախ և առաջ ցանկացած տիպի անշարժ գույք փնտրելիս հիշեք մի բան՝ պրոցեսը համբերություն է պահանջում։ Իհարկե ձեր բախտը կարող է բերել, և առանց ավելորդ ուսումնասիրությունների ու փնտրտուքների ձեզ կհաջողվի գտնել այն ինչ ուզում եք, սակայն իրականությունը մի քիչ այլ է։
Եվ այդ «այլի» մեջ մտնում է համբերությունը։
Առաջարկներն հիմա շատ են, ցանկացած գրպանի և ճաշակի համապատասխան, և փնտրման ճիշտ վեկտոր ընտրելը հենց ձեր պահանջների հստակ ձևակերպումներից է կախված։
Եթե հարցը դիտարկենք ֆինանսական տեսանկյունից, ապա գնորդների մեծ մասը բնակարան ձեռք է բերում հիփոթեքային վարկավորմամբ։ Ըստ ոլորտի պատասխանատուների՝ հաշվի առնելով եկամտահարկով հիփոթեքային վարկի մարման փաստը, գնորդը հիմնականում գերադասում է բնակարան ձեռք բերել առաջնային շուկայից՝ հենց կառուցապատողից նորակառույցներում։
Սակայն այս տարբերակը քննարկելիս՝ հաշվի առեք, որ կառուցապատողն անշարժ գույք է առաջարկում դեռ նախագծային փուլում, և եթե գույքի ձեռբերման հարցում շտապում եք, ապա դժվար կարողանաք սպասել մինչև շինարարության ավարտը։ Այս դեպքում ստիպված կլինեք ձեր պահանջները բավարարել երկրորդային շուկայի, հիմնականում խորհրդային տարիներին կառուցված բնակարաններով։ Իսկ այս պարագայում առաջարկները տարբեր են՝ գնային, տարածքային և այլ տարբեր հնարավորություններով։
Նորակառույցների բումը Երևանում․ իրականություն և սպասելիքներ
Համաձայն ոլորտի փորձագետների, վերջին մի քանի տարիների ընթացքում նկատվում է պահանջարկի և առաջարկի անհամաչափություն․ պանաջարկն ավելի մեծ է, քան առաջարկը։ Եկամտահարկի մասին օրենքը, նորակառույցների բումը միջին վիճակագրական քաղաքացուն հնարավորություն են տալիս օգտվել արտոնություններից և բնակարան գնել երևանյան նորակառույցներում։ Բնակարանաշինության տեմպերի թափ առնելու մասին են վկայում նաև հողատարածքների վաճառքների աճը, ինչը պայմանավորված է հիմնականում բազմաբնակարանային շենքերի կամ թաղամասերի կառուցման նպատակով կառուցապատողների կողմից ակտիվությամբ։ Մեծ պահանջարկ ունեն Երևանում Կենտրոնին մոտ գտնվող հողատարածքները։
Անշարժ գույքի տեսակից կախված կան մի քանի կարևոր հանգամանքներ, որոնք պետք է հաշվի առնել այն գնելուց։
Բնակարաններ Երևանի նորակառույցներում
Եթե փնտրում եք բնակարան երևանյան նորակառույցում, այս կամ այլ կերպ չափորոշիչները պարզ են։ Կենսականորեն կարևոր է ստուգել կառուցապատողի աշխատանքային պորտֆելը, արդեն ավարտված նախագծերը, ընկերության հեղինակությունը։
Կենսականորեն կարևոր է ստուգել կառուցապատողի աշխատանքային պորտֆելը, արդեն ավարտված նախագծերը, ընկերության հեղինակությունը
Հայկական անշարժ գույքի ոլորտում արդեն իսկ կան կառուցապատող ընկերություններ, որոնք ապացուցված հեղինակություն ունեն՝ պատրաստի և վաճառված բնակարանների հսկայական տվյալների բազայով։ Կարևոր է շենքին հարակից ինֆրակառուցվածքի առկայությունը՝ տրանսպորտ, խանութներ, դպրոց/մանկապարտեզ, եթե երեխաներ ունեք։ Ուշադրություն արժե դարձնել նաև շենքի դիրքին, բաց տեսարանի առկայությանը, ճարտարապետական, սեյսմոկայունության չափանիշներին։
Բնակարան խորհրադային շրջանում կառուցված շենքերում
Եթե նորակառույցի դեպքում չափորոշիչները քիչ թե շատ պարզ են, ապա հին երևանյան շենքերում դրանք շատ ավելի շատ են, որոնք անտեսելու դեպքում կարող եք լուրջ խնդիրների առաջ կանգնել։
Առաջին կետը, որին արժե ուշադրություն դարձնել, դա շենքի վթարայինության աստիճանն է․ խորհրդային շենքերի մեծ մասը կառուցվել է 20-30 տարի շահագործման համար, սակայն փաստացի, դրանցից շատերն արդեն 60+ տարեկան են։ Կան թաղամասեր, որտեղ շենքերի մեծ մասն ունեն 3-րդ և ավելի բարձր վթարայինության աստիճան, ինչը ոչ միայն անվտանգության տեսանկյունից է խնդիր, այլև՝ վարկավորման․ հայաստանյան բանկերն հրաժարվում են վարկեր տրամադրել բարձր վթարայինության աստիճան ունեցող շենքերում բնակարան գնելու համար։
Երկրորդ կարևոր կետը բնակարանում կատարված նախագծային փոփոխությունների մասին իմանալն է․ նորություն չէ, որ մենք սիրում ենք հաճախ անտրամաբանական և նույնիսկ անվտանգության տեսանկյունից անընդունելի փոփոխություններ անել մեր բնակարաններում, որը լուրջ խնդիրներ կարող է առաջացնել բնակարանը ձեռք բերողի համար։
Անհրաժեշտ ինֆրակառուցվածքների առկայությունը, շենքի դիրքը, բնակարանի գտնվելու հարկը ոչինչ են, եթե բնակվելու եք ոչ ադեկվատ մարդկանց հարևանությամբ։ Էստեղ օգնության է հասնում հին ու բարի հարցուփորձը։ Հետաքրքրվեք դիտարկվող շենքի բնակիչների մասին, անմիջական, ինչպես նաև մուտքի հարևանների մասին։ Բնակարանի գինը նաև կարող է որոշել նման փոքր թվացող հանգամանքներով, ինչպիսիք են լավ ու վատ հարևանները, մաքուր մուտքը։
Առանձնատներ
Այստեղ կքննարկենք միայն առանձնատան ձեռքբերման տարբերակը (ոչ կառուցման)։ Եվ ինչպես նորակառույցում բնակարանի ձեռք բերման դեպքում, այստեղ նույնպես գործում է եկամտահարկի վերադարձի օրենքը, եթե գնում եք անմիջապես կառուցապատողից։
Ինչևէ, լավ առանձնատուն գնելու համար ուշադրության արժանի կետերը մի փոքր տարբերվում են բնակարանի դեպքից։
Կան մի քանի չափորոշիչներ, առանց որոնց ուշադրություն դրաձնելու մեծ խնդիրներ կունենաք։
Առանձնատան համար շատ կարևոր է ինժեներական նախագծերի առկայությունը՝ օդափոխության, ջեռուցման, կոյուղու, ջրատար և էլեկտրական համակարգերի համար
Առանձնատան շինարարությունը սկսվում է ֆունդամենտից, իսկ գնումը՝ նախագծային փաստաթղթերին ծանոթանալուց։ Եթե դրանք բացակայում են, անցեք առաջ։ Եթե ֆունդամենտը ճիշտ է նախագծված և կառուցված, ապա տունը երկարակյաց կլինի, հակառակ դեպքում՝ մեծ խնդիրներն ապահոված են՝ սկսած ֆունդամենտի ճաքելուց մինչև ստորջրյա ջրերի արտահոսք՝ խոնավության և բոորբոսի առաջացմամբ։
Նախագծերը ճիշտ վերծանել կօգնի մասնագետը, ով կօգնի ի հայտ բերել խնդիրները և խուսափել սխալ որոշումից։
Առանձնատուն գնելիս պետք է ստուգել սնկային ախտոտվածությունը նկուղում և ավտոտնակում։ Բորբոսային ախտոտվածությունը վկայում է տան կառուցման ընթացքում թույլ տված լուրջ նախագծային խախտումների մասին։
Առանձնատուն գնելիս շատ կարևոր է նաև ստուգել ինժեներական նախագծերի առկայությունը՝ օդափոխության, ջեռուցման, կոյուղու, ջրատար և էլեկտրական համակարգերի համար։ Արտակարգ իրավիճակներից որևէ մեկն ապահովագրված չէ, իսկ ինժեներական նախագիծը կօգնի արագ գտնել խնդիրն ու լուծել այն՝ առանց ամբողջ տունը «քանդելու»։
Տան նախագիծը, նրա էրգոնոմիկան կենսական նշանակություն ունեն։ Տունը պետք է համապատասխանի ձեր և ձեր ընտանիքի պահանջներին՝ հաշվի առնելով բոլոր նրբությունները։ Այստեղ կարևոր է նաև ուսումնասիրել տան կառուցման համար օգտագորված նյութերը՝ ներքին հարդարման մեջ բացառելով վտանգավոր նյութերի կիրառությունը։
Հողատարածքներ
Հողատարածքի ընտությունը կախված է դրա հետագա օգտագործման նպատակներից։ Վերջին տարիների Երևանում հողատարածքներ գնվում են հիմնականում նորակառույցների կամ նորակառույց թաղամասերի կառուցապատման նպատակով։
Կան մի քանի կարևոր կետեր, որոնց վրա արժե ուշադրոթւյուն դարձնել Երևանում հողատարածք գնելիս․
· Հողատարածքի լոկացիան և հողի առանձնահատկությունները
· Տրանսպորտի հասանելիությունը
· Սոցիալական ինֆրակառուցվածքի առկայությունը (խանութներ, դպրոց/մանկապարտեզ, կանգառներ)
· Հողատարածքի փաստաթղթեր
· Հողատարածքի կատեգորիան, հատկապես, եթե բնակելի շենք կամ թաղամաս եք պատրաստվում կառուցել
Կոմերցիոն տարածքներ
Կոմերցիոն տարածքները չեն սահմանափակվում միայն պահեստներով և արդյունաբերական տարածքներով, ինչպես կարող են պատկերացնել շատերը: Ոչ բնակելի տարածքները ներառում են գրասենյակներ, առևտրային տարածքները կամ էլ հարմարավետ սրճարանները: Այս բոլոր տարածքները միմյանցից տարբերվում են ինչպես նպատակային, այնպես էլ պահանջների մասով: Օրինակ, գրասենյակներում պետք է շատ լույս լինի, առևտրի սրահում` բարձր առաստաղներ, իսկ սրճարանում լավ օդափոխություն և բավարար էլեկտրական հզորություններ։
Եթե ձեր նպատակը գրասենյակ գնելն է, ապա պետք է ուշադրություն դարձնեք դրա գտնվելու վայրին, հատկապես, եթե այնտեղ ձեր աշխատակիցները շփվելու են հաճախորդների հետ, եթե դա միայն ներքին օգտագործման համար է, ապա գտնվելու վայրը կարևոր չի, պարզապես համոզվեք, որ տարածքը բավարարում է բոլոր չափանիշներին, որոնք պետք են մարդկանց աշխատանքի համար։
Անշարժ գույք ձեռքբերելը կարևոր և որոշ չափով սթրեսային իրադարձություն է և շտապողականությունը, չմտածված քայլերը կարող են մեծ խնդիրներ առաջացնել։
Ուսումնասիրեք շուկան, խոսեք ոլորտի մի քանի անկախ մասնագետների հետ, մի վախեցեք հուզող հարցեր բարձրացնել, և կրկին, մի՛ շտապեք։ Վերոհիշյալ գործողությունները, հատկապես, եթե ինքնուրույն եք զբաղվում այդ հարցով, ձեզնից գոնե 1-2 ամիս կպահանջնեն, հատկապես, եթե անշարժ գույք եք գնում ոչ թե վերավաճառելու, այլ ապրելու համար։
Այցելեք տարբեր գործակալություններ, ուսումնասիրեք առաջարկները՝ չշտապելով որոշում կայացնել՝ ուսումնասիրեք՝ համադրելով առաջարկները տարբեր տեսանկյուններից։ Այդ դեպքում միայն կկարողանանք գտնել այն, ինչ փնտրում եք։
—————————————————————
«Երկիր» անշարժ գույքի գործակալության մասնագետները պատրաստ են օգնել հիփոթեքային վարկով բնակարան կամ առանձնատուն ձեռք բերելու և շուկայում առկա առաջարկները համեմատելու հարցում։ Խորհրդատվության և առաջարկների համար կապվեք մեզ հետ՝
Անվճար խորհրդատվություն
—————————————————————
.
Փեփրոնե Բադալյան // RealBusiness.am
Փեփրոնեն հանդիսանում է ֆրիլանս քոնթենթ-մեյքեր և Քոփիռայթեր՝ 5+ տարվա փորձով։ ՀԻմնական ուղղություններն են՝ ֆոտո բովանդակություն, բիզնես և տեխնոլոգիական վերլուծական հոդվածներ և այլն։
☑ Instagram ☑ Linkedin
