2020-ը պատմության մեջ կմնա որպես անորոշությունների ժամանակահատված, իսկ ցանկացած անորոշություն, սպասողական տրամադրություններ է ստեղծում։ Անշարժ գույքի, մասնավորապես, հիփոթեքային շուկան անմասն չի մնացել առողջապահական գլոբալ ճգնաժամից՝ խորապես, բայց դանդաղ ազդվելով գնողունակ հատվածի սպասողական վարքագծից։
Անորոշություն անշարժ գույքի շուկայում
Հետաքրքիր է, որ անշարժ գույքի առուվաճառքի պահանջարկի նվազման հետ նվազել է նաև վարձակալության պահանջարկը։
Արդեն կարելի է հստակ արձանագրել, որ 2020 թվականի երկրորդ եռամսյակից սկսյալ՝ անշարժ գույքի պոտենցիալ ձեռքբերողները առայժմ ձեռնպահ են մնում կտրուկ որոշումներ կայացնելուց՝ զգուշավոր ու ոչ հաստատակամ դառնալով և սպասելով իրավիճակի կայունացմանը։ Ընդ որում, հետաքրքիրն այն է, որ անշարժ գույքի պահանջարկի հետ նվազել է նաև վարձակալության պահանջարկը։
2019-ին անշարժ գույքի ոլորտում գնաճը եղել է 10,8%
2019 թվականին՝ 2018-ի համեմատ ունեցել էինք ոչ միայն գործարքների թվի աճ, այլ նաև 1քմ-ի դիմաց 10,8% գնաճ։ Գնաճը հիմնականում նկատվել էր Աջափնյակ, Արաբկիր և Կենտրոն համայնքներում վաճառվող բնակարանների և առանձնատների համար։
Եթե մարտ-մայիս ամսիներին այդ պասիվությունը պայմանավորված էր արտակարգ դրության թելադրած սահմանափակումներով, ապա հիմա այդ իրավիճակի հիմնական պատճառը տնտեսական անկումն է ու տնտեսության վրա համավարակի բացասական ազդեցությունը։ Բայց և այնպես, ոլորտի ներկայացուցիչներն արձանագրում են, որ խիստ հոռետեսական կանխատեսումները նույնպես չեն իրականացել, և ոլորտային կոլապսի մասին խոսելը կոռեկտ չի։
Անշարժ գույքի շուկայի վիճակագրություն
Վերջին երկու տարիների ընթացքում, գրեթե տասնամյա անկումներից հետո, անշարժ գույքի շուկան ակտիվացել էր։ Պետական մակարդակով անգամ կանխատեսվում էր նոր շինարարական բումի սկիզբը, որը կազդարարեր անշարժ գույքի շուկայի աննախադեպ աճ և որոշակի գնաճ ոլորտում։ 2018-2019 թթ-ին գրանցված գնաճը նկատվում էր ոչ միայն տների/բնակարանների, այլ հողատարածքների, արտադրական տարածքների, գրասենյակային, անգամ ավտոտնակների հատվածում։
ՀՀ Կադաստրի տվյալների համաձայն ողջ 2019 թվականին անշարժ գույքի ձեռքբերման գործարքներն աճել էին 14,5%-ով՝ նախորդ 2018-ի համեմատ՝ հասնելով 186061 պետական գրանցման գործարքի։
Հետաքրքիր միտում կար մարզային գործարքների ակտիվության մեջ․ Երևանում գրանցված գործարքների թիվը (1.6%) զիջում էր մարզային ակտիվության ցուցանիշին։ Վերոհիշյալ տարիներին զգալի աճ էր գրանցվել հատկապես նորակառույց շենքերի ու թաղամասերի բնակարանների մասով, որը մասնագետները կապում էին եկամտահարկի վերադարձով պայմանավորված հիփոթեքային վարկավորման ծրագրի հետ։
Այսպիսով՝ 2019 թվականին՝ նախորդ տարվա համեմատ ունեցել էինք ոչ միայն գործարքների թվի աճ, այլ նաև 1քմ-ի դիմաց 10,8% գնաճ։ Գնաճը հիմնականում նկատվել էր Աջափնյակ, Արաբկիր և Կենտրոն համայնքներում վաճառվող բնակարանների և առանձնատների համար։
Գնաճի միտումը շարունակվեց նաև 2020 թվականի առաջին եռամսյակում՝ մինչև կորոնավիրուսային համավարակով պայմանավորված խիստ սահմանափակումների սկիզբը՝ գրանցելով Երևանում բնակարանների 1քմ-ի դիմաց 12.1% աճ։ Մարտ ամսից անշարժ գույքի շուկայում ցուցանիշների կտրուկ փոփոխությունների սկիզբն ազդարարվեց խիստ սահմանափակումներով, ինչը բերեց առքուվաճառքի գների ու թվի անկման․ այս տարվա երկրորդ եռամսյակում ՀՀ ողջ տարածքում առքուվաճառքի գործարքների թիվը նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի հետ համեմատած նվազել է 7,7%-ով, իսկ Երևանում ՝ 8.7%-ով։
Այնուամենայնիվ, արդեն հուլիս ամսվա տվյալներով կարելի է պնդել, որ եթե 2020 թվականի առաջին 5 ամիսների ընթացքում էական փոփոխություններ չկային, ապա այժմ էլ զգալի փոփոխություններ գնանկման տեսանկյունից չկան։
Հայաստանում անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների ընդհանուր բաշխվածությունը
Համաձայն Վիճակագրական Կոմիտեի տվյալների՝ 2020 թվականի առաջին եռամսյակի ավարտին փետրվարի տվյալների համեմատ երևանյան բազմաբնակարանային բնակելի շենքերի բնակարանների 1քմ մակերեսի դիմաց գներն աճել են մոտ 0.6 %-ով, սակայն ոլորտի պատասխանատուների կարծիքով ոլորտում ճահճացում և կոլապսի նախանշաներ դեռ չկան, ու ամենայն հավանականությամբ չեն էլ լինի։
Անշարժ գույքի գործարքների տեսակները 2020թ․ հուլիսին Հայաստանում
Հետաքրքիր է, որ 2020 թվականի հուլիսի տվյալներով Հանրապետությունում գրանցված առքուվաճառքի տվյալներով ամենամեծ՝ 38․9% բաժինն ընկել է հողերի, իսկ ամենացածր 2.3 %՝ արտադրական շինությունների վրա։
2020 թվականի առաջին կիսամյակում հանրապետությունում վաճառվել է 200-300 միավոր արտադրական տարածք, որոնցից ¼ է պատկանում իրավաբանական անձանց։
Եկամտահարկի վերադարձի ծրագրի ներկան ու ապագան
Ինչպես արդեն նշվեց անշարժ գույքի, հատկապես նորակառույց բնակարանների և առանձնատների առքուվաճառքի առուվաճառքի աշխուժությունը մասնագետների կարծիքով պայմանավորված է եղել եկամտահարկի վերադարձի ծրագրով, ինչը ենթադրում է կառուցապատողից բնակարան կամ առանձնատուն գնելուց հիփոթեքային վարկի տոկոսադրույքների մարում եկամտային հարկի հաշվին։ Այս ծրագիրը մեծապես նպաստել է հիփոթեքային շուկայի ակտիվացմանն ու ինչ-որ առումով բերել նորակառույցների շինարարության բումին։
Սակայն օրենքի հետ կապված մտահոգությունները վերջերս ավելի ակտիվ են քննարկվում՝ պատճառաբանելով, որ Եկամտահարկի մասին օրենքն արդեն իսկ ծանր բեռ է ՀՀ պետական բյուջեի վրա․ համաձայն այդ քննարկումների՝ մայրաքաղաքի առաջնային և երկրորդային գոտիներում եկամտահարկի վերադարձի ծրագիրը պետք է կասեցվի, քանի որ այդ շրջանների գերբնակեցումն ու շինարարական ծանրաբեռնվածությունն արդեն խնդիր են մայրաքաղաքի համար։
7.9 մլրդ դրամ՝ եկամտահարկի վերադարձի համար
Համաձայն ոլորտի ներկայացուցիչների՝ 2019 թվականին ծրագրի շրջանակում պետբյուջեից դուրս է գրվել մոտ 7,9մլրդ դրամի եկամտահարկ՝ ուղղելով այն նորակառույց տների և բնակարանների հիփոթեքային վարկի տոկոսադրույքների մարմանը։
Պետական պաշտոնյաների կարծիքով օրենքն այնքան էլ չի ծառայում այն հատվածի շահերի սպասարկմանը, որոնց համար ի սկզբանե ընդունվել էր․համաձայն պաշտոնյաների՝ եկամտահարկի վերադարձի օրենքից հիմնականում օգտվում են միջին ու բարձր եկամուտ ունեցող քաղաքացիները՝ ցածր ու միջին եկամուտ ունեցողների փոխարեն, ում բնակարանային խնդիրները լուծելու համար ի սկզբանե ընդունվել էր օրենքը։
Սա Եկամտահարկի վերադարձի օրենքի կասեցմանն ուղղված պաշտոնական բացատրությունն է։ Այն ինչ շինարարական և անշարժ գույքի ոլորտի մասնագետներն համոզված են, որ եթե ծրագիրը կասեցվի կամ փոփոխությունների ենթարկվի, ապա դա անպայման բացասական ազդեցություն կունենա հիփոթեքային շուկայի, շինարարական ծավալների և նորակառույցներում բնակարանների առքուվաճառքի վրա։
Հիփոթեքային վարկավորման ապագան աշխարհում
Հիփոթեքային շուկայի զարգացումներն աշխարհում բուռն են ընթանում։
Ամբողջ աշխարհում նկատվում է հիփոթեքային շուկայի ակտիվություն՝ պայմանավորված տոկոսադրույքների ռեկորդային անկումներով։
Օրինակ՝ ՌԴ-ում 2020 թվականի առաջին 5 ամիսների ընթացքում տրված հիփոթեքային վարկերի ծավալը 23%-ով ավելի է եղել, քան անցած տարվա նույն ժամանակահատվածում՝ տարեկան 8,79%-ից իջնելով մինչև 8,69% և դրանով հասնելով պատմական մինիմումի։ Չնայած կորոնավիրուսային ճգնաժամին՝ ՌԴ քաղաքացիները ակտիվորեն հիփոթեքային վարկեր են վերցրել՝ որոշելով օգտվել նման աննախադեպ հնարավորությունից։ Նմանօրինակ իրավիճակ է նաև ԱՄՆ-ում, որտեղ հիպոթեկային վարկի տոկոսադրույքները հասել են ռեկորդային 3․30% -ի։
Հիփոթեքային վարկի տոկոսադրույքները այս տարվա սկզբից ի վեր իջել են մոտ կես տոկոսով այն բանից հետո, երբ Դաշնային պահուստային համակարգը զրոյացրեց դրանք՝ տնտեսությանը կոռավիրուսային համավարակի հասցրած վնասները մեղմելու համար։
Հիփոթեքային շուկայի վիճակը Հայաստանում
Խորապես կախված լինելով արտարժույթի տատանումներից՝ Հայաստանում որոշակի բացասական սպասումներ կային վերջինիս անկայունության հետ կապված, քանի որ անշարժ գույքի առքուվաճառքի մեծ մասը իրականացվում է հենց արտարժույթով։ Գլոբալ առողջապահական և դրանից բխած տնտեսական ճգնաժամը փոխեց մարդկանց վարքագիծը․ անորոշության ու անկայության շրջանը բերեց անշարժ գույքի ու հիփոթեքային շուկայի պասիվացմանը։
Հիփոթեքային շուկան ակտիվացնելու ու խորը ցնցումներից պաշտպանելու համար արդեն որոշակի քայլեր ձեռնարկվել են Պետության կողմից։
Այս տարվա հուլիսի 1-ից անչափահաս երեխաներ ունեցող երիտասարդ ընտանիքներին հնարավորություն կընձեռվի մարզերում բնակարան գնելու դեպքում հիփոթեքի մարման համար միանվագ կանխավճար ստանալ, ընդ որում գումարի չափը կախված է ծնողների տարիքից, երեխաների թվից։
Շուկան ակտիվացնելու համար նմանօրինակ օրինագծերով Պետությունը փորձում է է՛լ ավելի շատ մարդկանց ներգրավել հիփոթեքային ծրագրերում։ Մինչև այսօր հիփոթեքային շուկայի լոկոմոտիվը եղել է ու կա Եկամտահարկի վերադարձի ծրագիրը։ Ներդրման օրից մինչև այսօր ծրագրից օգտվողների թիվը շեշտակի աճելի է՝ 2015 թվականին գրանցելով 571 մասնակից և 274 մլն վերադարձված եկամտահարկ՝ 2020թ-ի առաջին եռամսյակում հասնելով 8266 մասնակցի և վերադարձված 2 մլրդ 797 մլն դրամի եկամտահարկի ցուցանիշին։
Հիփոթեքային վարկի այլ ծրագրերը
Տարիների ընթացքում հիփոթեքային վարկի ձևակերպումը բավականին հեշտացել ու հասանելի է դարձել ՀՀ ազգաբնակչության համար։ Ներկա պահին հասանելի են մի քանի ծրագրեր, որի շրջանակում կարելի հիփոթեքային վարկ վերցնել՝ բնակարանի ձեռքբերման նպատակով։
- Եկամտահարկի վերադարձի ծրագիր
Վերոհիշյալ ծրագրից օգտվելու համար անհրաժեշտ է գնել բնակարան նորակառույց շենքում կամ տուն՝ կառուցապատողից, նաև կառուցել, ընդ որում անշարժ գույքի արժեքը չպետք է գերազանցի 55 մլն դրամը։ Բոլոր անհրաժեշտ փաստաթղթերը հավաքելուց հետո դրանք ներկայացվում են Հարկային տեսչություն, ում եռամսյակը մեկ պետք է վճարման տեղեկանքներ ներկայացնել բանկից ու գործատուից։ Այդ դեպքում հիփոթեքային վարկ կարելի է վերցնել հայաստանյան ցանկացած բանկից ժամկետների ու տոկոսադրույքների քիչ տարբերությամբ։
- «Բնակարան երիտասարդներին» ծրագիր
Եթե ձեռքբերվելիք բնակարանի/տան արժեքը չի գերազանցում 30մլն դրամը, կարելի է օգտվել «Բնակարան երիտասարդներին» ծրագրից։ Ծրագիրը վերաֆինանսավորվում է Ազգային հիփոթեքային ընկերության կողմից։ Այս ծրագրի շրջանակում շահառուին առաջնային շուկայում գնվելիք բնակարանի/տան համար տրամադրվում է հիփոթեքային վարկ առանց սուբսիդավորման, առավելագույնը 7.5% տոկոսով և առավելագույնը 5% հիփոթեքային վարկ երկրորդային շուկայում, 2% սուբսիդավորմամբ։
Հասանելի վարկեր այսօր բացի բանկերից տրամադրում է նաև Ազգային հիփոթեքային ընկերությունը, և առհասարակ, հիփոթեքային վարկերի շուկայում վերջերս նկատվում է տոկոսադրույքների անկում՝ պայմանավորված մրցակցությամբ և պահանջարկով։
Կայուն անշարժ գույքի և ակտիվ հիփոթեքային շուկաներ
Եթե Մարտ-մայիս ամիսներին համընդհանուր սահմանափակումներով պայմանավորված պասիվության ֆոնին հոռետեսական կանխատեսումներ կային հիփոթեքային ու անշարժ գույքի շուկաների մասով, ապա հիմա հետաքրքիր զարգացումներ են նկատվում այս ոլորտներում։
Այսպես՝ համաձայն Կադաստրի կոմիտեի մայիս-հունիս վերլուծականի անշարժ գույքի գնանկումն ու գործարքների թվի անկումը չնչին են։ Ավելին՝ անցած տարվա համեմատ՝ հունիսի գործարքների թիվը գյուղական բնակավայրերում անգամ աճել են 14,9%-ով։
Համաձայն ոլորտի ներկայացուցիչների՝ մեծ է հողատարածքների նկատմամբ հետաքրքրությունը՝ հունիսի տվյալներով գրանցելով 21%-ով ավելի գործարք, քան անցած 2019թ-ի ընթացքում։
Էական գնանկում նույնպես չկա, ավելին՝ ողջ Հանրապետության տարածքում բնակարանների գները մոտ 3.7%-ով աճել են։
Ոլորտի ներկայացուցիչների պնդմամբ՝ 2020 թվականի երկրորդ եռամսյակի կտրվածքով արդեն կարող ենք պնդել, որ ոլորտում կոլապս չկա, ինչի մասին վկայում են հետևյալ իրողությունները․
· Եկամտահարկի վերադարձի ծրագրով պայմանավորված՝ նորակառույցների ու հիփոթեքային շուկան շարունակում է ակտիվ մնալ՝ չնայած համավարակի պատճառած վնասներին։ Այստեղ միայն պետք է ավելացնել, որ բանկերն ավելի խստապահանջ են։
· Ակտիվ է հողատարածքների և գյուղատնտեսական նպատակներով ձեռքբերվող տարածքների շուկան, ինչը պայմանավորված է Պետության վարած քաղաքականությամբ։
· Շարունակվում է Երևանի ապակենտրոնացումը՝ արվարձաններում նորակառույց շենքեր ու թաղամասերի ներդրումը։
· Վարձակալական շուկան փոքր-ինչ տուժել է զուտ տուրիստական հոսքերի նվազման պատճառով, սակայն Երևանի ծայրամասերում վարձալվող անշարժ գույքի գնանկում չկա։
Ոլորտի ներկայացուցիչների պնդմամբ շուկայի նման ազդակներից կարելի է եզրակացնել, որ նման վիճակը կշարունակվի ամբողջ 2020 տարվա ընթացքում։
—————————————————————
Երևանում բնակարան կամ առանձնատուն ձեռք բերելու, ինչպես նաև հիփոթեքային վարկերի հետ կապված խորհրդատվություն ստանալու համար դիմեք մեր մասնագետներին։ Մենք կօգնենք ձեզ կողմնորոշվել ինչպես վարկերի, այնպես էլ Երևանում անշարժ գույքի ձեռք բերման հարցում։
Ստանալ խորհրդատվություն
—————————————————————
Վերջաբան
Անկախ համավարակից ու ճգնաժամից կյանքը շարունակվում է։ Մարդիկ ընտանիք են կազմում, փորձում են բարելավել բնակարանային պայմաններն, իսկ ոլորտում գործող ծրագրերը կնպաստեն, որպիսի շուկան չկանգնի ու չճահճանա։
Համավարակի հաղթահարման ներկայիս տեմպերից ելնելով՝ անշարժ գույքի շուկան կշարունակի բնականոն զարգանալ, իսկ գնաճը փոքր-ինչ կդանդաղի, բայց չի վերածվի տոտալ գնանկման։
Հետընթաց կնկատվի միայն երկրորդային շուկայում, ինչը համավարակի հետ այնքան էլ կապված չէ․ մարդիկ փորձում են ավելի լավ պայմաններով բնակարաններ ու տներ ձեռք բերել՝ հենվելով հիփոթեքային տոկոսադրույքները մարող ծրագրերի վրա՝ նախընտրությունը տալով նորակառույց բազմաբնակարանային շենքերին։
.
Փեփրոնե Բադալյան // RealBusiness.am
Փեփրոնեն հանդիսանում է ֆրիլանս քոնթենթ-մեյքեր և Քոփիռայթեր՝ 5+ տարվա փորձով։ ՀԻմնական ուղղություններն են՝ ֆոտո բովանդակություն, բիզնես և տեխնոլոգիական վերլուծական հոդվածներ և այլն։
☑ Instagram ☑ Linkedin
